Compraventa de inmuebles: revisión legal antes de firmar

Antes de entregar el apartado o firmar la promesa, conviene saber qué está comprando en realidad: quién puede vender, qué cargas tiene el inmueble y qué dice el contrato que le pusieron enfrente.

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¿Qué es la revisión legal previa de un inmueble?

Es la investigación que se hace antes de apartar, firmar o pagar, para saber si el inmueble puede venderse, si quien lo vende puede hacerlo y qué cargas o riesgos vienen con él. Se conoce también como auditoría legal o due diligence inmobiliaria. Termina en un informe escrito con los hallazgos, el nivel de riesgo de cada uno y la recomendación concreta: seguir, condicionar la operación o retirarse.

El costo de esta revisión es una fracción del precio del inmueble. El costo de descubrir el problema después de firmar suele ser el inmueble entero.

Qué revisamos

Estado registral. Certificado de libertad o existencia de gravámenes y antecedentes en el Registro Público de la Propiedad: hipotecas, embargos, anotaciones preventivas, fideicomisos.
Cadena de propiedad. Cómo llegó el inmueble a manos del vendedor y si esa cadena tiene eslabones débiles.
Identidad y capacidad del vendedor. Quién firma, con qué carácter, y si el poder o la representación que invoca es suficiente y sigue vigente.
Estado civil y régimen matrimonial. Uno de los descuidos más caros: la venta de un bien común sin el consentimiento que la ley exige.
Sucesiones. Si el titular falleció, qué falta para que los herederos puedan vender.
Adeudos. Predial, agua, cuotas de mantenimiento y servicios: quién los debe y quién los va a pagar.
Régimen de condominio. Escritura constitutiva, reglamento, indiviso, restricciones de uso y estado de las cuotas.
Uso de suelo y zonificación. Si el inmueble puede destinarse a lo que usted planea: vivienda, oficina, comercio, renta de corta estancia.
Medidas y colindancias. Si lo que se enseña coincide con lo que dice la escritura y el catastro.
Ocupantes. Arrendatarios, poseedores o familiares con derechos: un inmueble ocupado se compra de otra manera, o no se compra.
Preventa. Permisos de construcción y de venta, situación del terreno y antecedentes del desarrollador.

Si ya hay notario, ¿para qué un abogado?

El notario da fe pública del acto y revisa que el instrumento cumpla los requisitos de ley. No es su asesor personal ni actúa en defensa de los intereses de una sola de las partes: por definición atiende a las dos. Su abogado negocia el contrato a favor suyo, discute cláusulas de penas, plazos, entrega y vicios ocultos, y le dice cuándo conviene no firmar. Son papeles distintos y se complementan.

En la práctica, el momento útil para revisar es antes de entregar el apartado y antes de firmar la promesa de compraventa. Después, lo que queda es litigio.

Qué entregamos

Informe de hallazgos por escrito, con cada riesgo clasificado y explicado en lenguaje claro.
Recomendación concreta: avanzar, condicionar el pago a que se resuelva un punto, renegociar el precio o retirarse.
Revisión o redacción del contrato de promesa o de compraventa, con las cláusulas que protegen su posición.
Acompañamiento hasta la firma y coordinación con la notaría y con la institución que otorgue el crédito, si lo hay.

Este servicio es para usted si

Está por entregar un apartado o firmar una promesa de compraventa.
Compra a un particular, a una sucesión o a una desarrolladora en preventa.
Va a comprar con crédito hipotecario, INFONAVIT o FOVISSSTE y quiere llegar a la notaría sin sorpresas.
Es inversionista y compra para rentar o para revender.
Vive en el extranjero y necesita que alguien revise y dé seguimiento en su nombre.
Va a vender y quiere que su operación no se caiga en la notaría por un documento faltante.

Tiempos y honorarios

Una revisión legal se mide en días o semanas, no en años: la mayor parte del tiempo la determinan los trámites ante el Registro Público y la entrega de documentos por parte del vendedor. Los honorarios se cotizan según el tipo de operación y se pactan por escrito antes de empezar, sin cargos sorpresa.

Preguntas frecuentes

¿Qué es exactamente una auditoría legal o due diligence de un inmueble?

Es la revisión documental y registral que se hace antes de comprar para saber si el inmueble puede venderse, si quien vende puede hacerlo y qué cargas trae consigo. Incluye el certificado de gravámenes, los antecedentes registrales, los adeudos de predial, agua y mantenimiento, el uso de suelo, el régimen de condominio, la identidad y capacidad del vendedor y la situación de los ocupantes. Termina en un informe escrito con recomendaciones.

Si el notario ya revisa todo, ¿para qué contrato un abogado?

El notario da fe del acto y cuida que el instrumento cumpla la ley, pero no es asesor de una sola parte: atiende a comprador y vendedor. Su abogado negocia el contrato en favor suyo, discute plazos, penas, entrega y vicios ocultos, y le dice cuándo conviene no firmar. Son funciones distintas y no se sustituyen entre sí.

¿En qué momento conviene hacer la revisión?

Antes de entregar el apartado y antes de firmar la promesa de compraventa. Es el único momento en que usted aún puede retirarse sin costo o condicionar el pago a que se resuelva un problema. Después de firmar, la salida ya no es una revisión: es un litigio.

El vendedor está casado. ¿Eso cambia algo?

Puede cambiarlo todo. Según el régimen matrimonial y el momento en que se adquirió el inmueble, la venta puede requerir el consentimiento del cónyuge. Es uno de los defectos más frecuentes y más caros, porque abre la puerta a que la operación se impugne después de firmada.

El dueño falleció y la casa la venden los hijos. ¿Se puede comprar?

Sí, pero no antes de que la sucesión esté resuelta y el inmueble pueda transmitirse válidamente. Comprar a herederos sin que la sucesión haya concluido es una de las formas más comunes de quedarse sin inmueble y sin dinero. Revisamos en qué etapa va y qué falta.

Estoy comprando en preventa. ¿Qué debo revisar?

La situación legal del terreno, los permisos de construcción y de venta, el régimen bajo el que se escriturarán las unidades y las cláusulas del contrato: fecha cierta de entrega, penas por retraso, especificaciones comprometidas y qué ocurre si el proyecto se detiene. La mayor parte de los conflictos de preventa nace de un contrato firmado sin leer.

Descubrí un defecto grave después de comprar. ¿Tengo alguna acción?

La ley protege al comprador frente a los vicios ocultos, es decir, defectos que no eran visibles al momento de la compra y que impiden el uso normal del inmueble. Existen acciones para pedir la rescisión o la reducción del precio, pero están sujetas a plazos breves: cuanto antes se revise el caso, más opciones hay.

Soy extranjero. ¿Puedo comprar en la Ciudad de México?

En la mayor parte del país, incluida la Ciudad de México, una persona extranjera puede adquirir inmuebles cumpliendo los requisitos que la ley establece. Las restricciones relevantes aplican a la llamada zona restringida —franjas de costa y frontera—, donde suele recurrirse a un fideicomiso. Revisamos su caso concreto antes de que firme cualquier documento.

Revíselo antes de firmar, no después

Envíenos los documentos que le entregó el vendedor o la inmobiliaria. En la valoración inicial le decimos qué falta, qué riesgos se ven a simple vista y qué alcance tendría la revisión completa.