Juicio de arrendamiento y desalojo de inquilino en CDMX

Su inquilino dejó de pagar o no entrega el inmueble al terminar el contrato. Usted no puede sacarlo por su cuenta, pero tampoco tiene por qué resignarse: le explicamos qué se puede reclamar, cuánto suele tardar y qué tan cobrable es su caso.

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¿Cómo se desaloja a un inquilino que no paga en la Ciudad de México?

Es el juicio con el que un propietario recupera su inmueble y cobra lo que se le debe cuando el inquilino deja de pagar la renta o no entrega el departamento, la casa o el local al terminar el contrato. En la Ciudad de México el desalojo solo puede ordenarlo un juez: el arrendador no puede sacar al inquilino por su cuenta, aunque tenga toda la razón y aunque el contrato lo diga.

En la misma demanda suele reclamarse la rescisión o la terminación del contrato, la desocupación y entrega del inmueble, el pago de las rentas vencidas y de las que se sigan generando, y las demás prestaciones que el contrato prevea.

Lo que no debe hacer aunque el inquilino no pague

Cambiar la cerradura

Impedir el acceso por su cuenta puede exponerlo a responsabilidad civil e incluso penal, y convierte al inquilino en víctima ante el juez.

Cortar agua o luz

Suspender servicios para forzar la salida es una de las conductas que más debilitan la posición del propietario en juicio.

Sacar las pertenencias

Retirar muebles o retenerlos como garantía no está permitido y puede generarle una reclamación en su contra.

Dejar pasar el tiempo

Cada mes que transcurre sin demandar es un mes más de renta que probablemente no se recupere. La antigüedad del adeudo casi nunca juega a favor del propietario.

Qué necesitamos para demandar

El contrato de arrendamiento, con sus anexos, recibos y cualquier convenio posterior.
El documento que acredite su derecho a arrendar: escritura, sentencia inscrita o el título correspondiente.
La prueba del incumplimiento: recibos, estados de cuenta, transferencias, requerimientos enviados.
Datos del inquilino, del fiador y del obligado solidario, si los hay.
Identificación oficial del propietario o del representante.

¿No hay contrato escrito? Todavía se puede demandar. La relación de arrendamiento se acredita por otros medios —depósitos, mensajes, recibos, testigos—, aunque el asunto se vuelve más técnico y conviene revisarlo antes de presentar cualquier escrito.

Cómo avanza el asunto

Revisión del contrato y del adeudo. Definimos qué acción conviene ejercer y qué prestaciones son exigibles.
Requerimiento previo o demanda. Según el caso, un requerimiento bien hecho abre la puerta a un convenio; en otros, esperar solo alarga el adeudo.
Presentación de la demanda y emplazamiento al inquilino y, en su caso, al fiador u obligado solidario.
Contestación y etapa probatoria. Documental y testimonial son las pruebas habituales.
Audiencia y sentencia.
Ejecución. Si la sentencia es favorable y queda firme, se solicita la diligencia de lanzamiento, en la que un actuario judicial pone el inmueble en su posesión.

La vía, los plazos y el tribunal competente dependen del ordenamiento procesal vigente al momento de presentar la demanda. Se lo precisamos por escrito en la valoración inicial, con el contrato a la vista.

Cuánto tarda y cómo se cobra

En nuestra experiencia, un asunto de arrendamiento sin complicaciones en la Ciudad de México suele resolverse en un plazo de entre ocho y dieciocho meses hasta la entrega del inmueble. Si el inquilino opone excepciones, apela o promueve amparo, el plazo se alarga. Nadie puede garantizarle una fecha ni un resultado; lo que sí podemos darle es una lectura honesta de qué tan sólido es su caso y qué tan cobrable es el adeudo.

Los honorarios se pactan por escrito desde el inicio y en asuntos civiles admitimos pago en parcialidades con un anticipo.

¿Se puede resolver sin juicio?

A veces sí. Cuando el inquilino reconoce el adeudo y está dispuesto a entregar el inmueble en una fecha cierta, un convenio bien redactado puede resolver en semanas lo que en tribunales tomaría meses, y puede formalizarse ante un centro de mediación para que tenga fuerza de cumplimiento. Tenga presente que el abogado que lo representa como parte no puede actuar como mediador en ese mismo asunto: son papeles distintos y se lo explicamos con claridad si el caso lo permite.

Preguntas frecuentes

¿Puedo cambiar la cerradura o cortar los servicios si mi inquilino no paga?

No. Aunque el adeudo sea real y el contrato lo permita, impedir el acceso, suspender el agua o la luz o retirar las pertenencias del inquilino puede exponerlo a responsabilidad civil e incluso penal, y debilita seriamente su posición en el juicio. La desocupación solo puede ordenarla un juez.

¿Cuánto tarda un juicio de desalojo en la Ciudad de México?

No hay un plazo fijo. En nuestra experiencia, un asunto sin complicaciones suele tomar entre ocho y dieciocho meses hasta la entrega del inmueble; si el inquilino opone excepciones, apela o promueve amparo, se alarga. La duración real depende del juzgado, de la conducta del demandado y de lo bien integrada que esté la demanda desde el primer día.

No tengo contrato escrito. ¿De todos modos puedo demandar?

Sí. La relación de arrendamiento puede acreditarse con depósitos bancarios, recibos, mensajes, testigos y otros elementos. El asunto se vuelve más técnico y hay que cuidar mucho la prueba, por eso conviene revisarlo con un abogado antes de presentar cualquier escrito.

Mi inquilino lleva dos meses sin pagar. ¿Ya puedo demandar o debo esperar?

Depende de lo que diga su contrato y de las circunstancias. Lo que casi nunca conviene es esperar mucho: cada mes adicional es renta que rara vez se recupera y no acelera el juicio. En la valoración inicial revisamos el contrato y le decimos si ya hay causa suficiente.

¿Puedo cobrar las rentas vencidas además de recuperar el inmueble?

Sí. Las rentas vencidas y las que se sigan generando se reclaman en la misma demanda, junto con las demás prestaciones pactadas en el contrato. Otra cosa es la cobranza efectiva: si el inquilino no tiene bienes ni ingresos embargables, la sentencia puede ser difícil de hacer efectiva. Se lo decimos desde el principio.

Hay un fiador en el contrato. ¿Sirve de algo?

Puede servir mucho. Si el contrato tiene fiador u obligado solidario, normalmente se le demanda junto con el inquilino, lo que amplía las posibilidades de cobro. Revisamos cómo quedó redactada esa obligación, porque no todas las fianzas están bien constituidas.

¿Qué es el lanzamiento?

Es la diligencia final del juicio: un actuario judicial acude al inmueble, desocupa a quien lo ocupa y entrega la posesión al propietario. Solo procede cuando existe sentencia favorable firme y se ordena su ejecución.

El depósito en garantía, ¿cubre lo que me deben?

Se aplica conforme a lo pactado en el contrato, pero en la práctica suele equivaler a uno o dos meses de renta y rara vez cubre un adeudo acumulado más los gastos del juicio. Por eso la selección del inquilino y la redacción del contrato pesan tanto como el litigio.

Ponga fecha a la recuperación de su inmueble

Traíganos el contrato y el detalle del adeudo. En la valoración inicial le decimos qué acción procede, qué prestaciones son exigibles y qué escenario realista tiene por delante.